Bogotá redefine su mapa logístico y estos son los corredores donde más sube la presión por bodegas

NOTI-AMERICA | COLOMBIA

En un mercado con una vacancia industrial de apenas 1,1% y sin disponibilidad de bodegas logísticas de especificación superior, la discusión ya no gira solo en torno a conseguir metros cuadrados, sino a ubicarse en el corredor correcto para sostener tiempos de respuesta, costos operativos y capacidad de crecimiento. Según el MarketBeat Industrial de Cushman & Wakefield, la absorción neta llegó a 37.133 m² y el precio promedio pedido de renta alcanzó COP 24.012/m²/mes, reflejando una presión sostenida sobre la oferta moderna.

La ubicación volvió a ser una decisión estratégica
El cambio más visible está en la jerarquía de los corredores. Calle 80 se consolida como el principal eje de expansión del mercado industrial de Bogotá: concentra el 90% del área en construcción y el 78% del inventario en proyecto, impulsada por proyectos built-to-suit, desarrollados específicamente para responder a las necesidades operativas de un ocupante, y por su capacidad de absorber operaciones de escala. Al mismo tiempo, Occidente de Bogotá se posiciona como el submercado con la renta más alta, con COP 35.170/m²/mes, por encima de Calle 80 (COP 24.742/m²/mes), Tocancipá (COP 22.719/m²/mes), Funza (COP 19.500/m²/mes) y Mosquera (COP 17.000/m²/mes), evidenciando una clara segmentación del mercado según tipo de operación y nivel de especificación requerida.

Este comportamiento confirma una tendencia de fondo: estar en el corredor equivocado puede implicar mayores costos logísticos, menos flexibilidad operativa y una menor capacidad de respuesta frente a clientes y cadenas de abastecimiento más exigentes. En otras palabras, la localización dejó de ser solo una variable inmobiliaria y pasó a ser una decisión de negocio, directamente vinculada con indicadores de eficiencia operativa y nivel de servicio

Menos oferta inmediata, más presión por activos bien ubicados
El informe muestra que el producto clase A+ disponible se absorbió por completo en el primer trimestre y que los nuevos proyectos ingresan, en su mayoría, ya comprometidos. El mercado está premiando ubicaciones con conectividad probada, especificaciones técnicas altas y capacidad para operaciones regionales y de última milla. Así mismo, la compañía estima que la renta pedida ha subido cerca de 27% en los últimos dos años, precisamente por la escasez de oferta moderna y por la mayor ponderación de activos mejor ubicados.

A ese entorno se suma un contexto económico que sigue justificando la demanda por plataformas logísticas. El DANE reportó que en 2025 el PIB de Colombia creció 2,7%, mientras que el grupo de actividades de comercio, transporte, almacenamiento y alojamiento creció 3,4% en el cuarto trimestre frente al mismo periodo del año anterior.

“Hoy la pregunta no es únicamente dónde hay disponibilidad, sino qué corredor permite operar mejor dentro de tres o cinco años, y, sobre todo, cuál captura mayor valor en términos de rentas, valorización y liquidez del activo. En Bogotá y la Sabana vemos un mercado más sofisticado, donde las empresas priorizan conectividad, calidad técnica y capacidad de expansión, mientras los inversionistas comienzan a diferenciar con mayor claridad entre ubicaciones que preservan valor en el tiempo y aquellas que pueden quedar rezagadas. En este contexto, una mala decisión de localización no solo impacta la operación, sino también el desempeño financiero del activo, afectando tiempos, costos y competitividad”, señaló Juan Carlos Delgado, country manager para Colombia de Cushman & Wakefield.

Infraestructura: la ventaja ya no es solo regional, también urbana
La presión sobre corredores como Occidente, Calle 80 y la Sabana ya no depende solo de cuánta bodega queda libre. El POT Bogotá Reverdece 2022-2035 refuerza una visión de ciudad que mezcla reactivación económica, movilidad sostenible y transformación de áreas clave, incluidos los bordes de la zona aeroportuaria y algunos sectores industriales. En la práctica, esto acelera el valor estratégico de las ubicaciones con mejor conectividad, en una Bogotá que busca operar con trayectos más eficientes y una lógica de ciudad de proximidad.

En paralelo, la Nueva Calle 13 fue definida por el Distrito como un corredor estratégico que transformará la entrada de carga a la ciudad y la conectividad con el occidente del país. Esa evolución ayuda a explicar por qué los corredores asociados a Occidente, Calle 80, Funza y Mosquera siguen ganando relevancia para empresas que necesitan eficiencia, cercanía urbana y mejor salida regional.

Expansión territorial: del centro urbano a una red más selectiva
El mapa ya no se limita a Bogotá. La expansión territorial se está repartiendo entre submercados que cumplen funciones distintas: Calle 80 como eje dominante de crecimiento; Occidente de Bogotá como nodo premium por localización; Funza y Mosquera como extensiones naturales del corredor occidental; y Tocancipá como alternativa para operaciones de mayor radio y reserva futura de suelo. El reporte identifica además cuatro radios logísticos que van desde la primera milla hasta áreas agroindustriales, una señal de que la planeación ya se está haciendo por función operativa y no solo por municipio.

“Hoy un cliente debería preguntarse si su ubicación actual todavía acompaña su operación o si ya empezó a frenar su crecimiento, pero también si ese activo sigue siendo competitivo frente a las nuevas dinámicas del mercado. Esperar puede significar entrar más tarde a corredores con menos disponibilidad, mayores rentas y menor flexibilidad para operar, o perder la oportunidad de capturar valorizaciones en ubicaciones que hoy están consolidando su posición estrategica. La acción correcta es evaluar desde ya qué zonas ofrecen ventajas reales en conectividad, tiempos de distribución, escalabilidad y costo total de ocupación, incorporado además variables como potencia de valorización, liquidez del activo y profundidad de la demanda, para tomar decisiones con información, comparar escenarios y ejecutar una estrategia inmobiliaria que responda al negocio, no solo al metro cuadrado, sino al desempeño integral del activo en el tiempo”, agregó Delgado.

Para las compañías que están evaluando expansión, ocupación o inversión, la lectura es clara: la presión ya se concentra en los corredores con mejor conectividad, menor vacancia y mayor capacidad de absorber formatos modernos. En este nuevo ciclo, elegir bien la ubicación será tan importante como negociar bien el metro cuadrado, e incluso más determinante en términos de competitividad y sostenibilidad operativa en el tiempo